Usucapião Extrajudicial do Novo CPC – Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015.
A usucapião extrajudicial está prevista no artigo 1.071 do Novo CPC, o qual altera a Lei nº 6.015 de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), acrescentando o artigo 216-A, para admitir a usucapião de forma extrajudicial por um procedimento administrativo via cartória.
Dispõe o artigo 216-A que, sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que deverá ser processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo.
O caput do artigo 216-A prevê ainda a necessidade de requerimento da parte interessada e da representação por advogado, assim como ocorre no inventário extrajudicial.
1- Documentos instrutórios para o requerimento da usucapião extrajudicial
Conforme artigo 216-A, incisos I a IV, os documentos básicos para instruir o pedido da usucapião extrajudicial ou administrativa são os seguintes:
- Ata Notarial
O Novo CPC em seu artigo 384 passou a prever a o instrumento da ata notarial dispondo que “A existência e o modo de existir de algum fato podem ser atestados ou documentados, a requerimento do interessado, mediante ata lavrada por tabelião”, podendo incluir também a ata notarial dados representados por imagem ou sons gravados.
Assim, será possível o registro em ata notarial de fatos que estejam ocorrendo e que sejam de percepção pelo notário, ou seja, a ata notarial tem como finalidade fazer prova documental da existência de um fato.
Na hipótese de usucapião a ata notarial tem como objetivo atestar o tempo de posse do requerente e de toda cadeia possessória que comprove o direito à aquisição da propriedade imobiliária.
- Planta e Memorial Descritivo
O artigo 216-A, inciso II aponta os requisitos que a planta e o memorial deverão obedecer, são eles:
- Assinado por profissional legalmente habilitado.
- Anotação de responsabilidade técnica no conselho de fiscalização profissional (CREA ou CAU).
- Assinado pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel e na matricula dos imóveis confinantes.
No memorial descritivo deve constar previamente a assinatura dos confinantes e seus cônjuges, pois caso contrário estes serão notificados pelo registrador para manifestar seu consentimento no prazo de 15 (quinze) dias, sendo o silêncio interpretado como discordância. Ou seja, a concordância do confinantes e seu cônjuge é requisito intransponível para a usucapião extrajudicial. (artigo 216-A, § 2º, da Lei 6.015/73).
- Certidões Negativas
O requerente juntará as certidões negativas para provar que o imóvel usucapiendo não está sendo objeto de nenhuma demanda judicial.
- Justo Título
Caso o requerente não possua o justo título de aquisição do imóvel, poderá o mesmo provar com outros documentos a sua posse no imóvel.
2- Procedimento da usucapião extrajudicial
O procedimento da usucapião extrajudicial seguirá seguinte ordem:
1º- Autuação do pedido pelo registrador.
2º – Notificação dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo que não assinaram o memorial descritivo, para que se manifestem no prazo de 15 (quinze) dias sobre o pedido, valendo o silêncio como discordância.
3º- Dar ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município para que se manifestem no prazo de 15 (quinze) dias sobre o pedido.
4º- Publicação de Edital para ciência de terceiros eventualmente interessados que deverão se manifestar no prazo de 15 (quinze) dias.
5º- O oficial de registro poderá solicitar ou realizar diligências para elucidar qualquer ponto de dúvida.
6º- Ao interessado é lícito suscitar o procedimento de dúvida.
7º- O oficial de registro rejeitará o pedido se a documentação não estiver em ordem, podendo o requerente ajuizar a ação de usucapião.
8º – Se o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião for impugnado, o oficial de registro não decidirá, devendo ele remeter os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel.
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