Contrato de Locação e a Contravenção Penal – Lei 8.245 de 18 de outubro de 1991.
Ao se elaborar um contrato de locação devemos ter muito cuidado com as clausulas que nele são inseridas, principalmente com relação as penalidade e garantias. Neste post vamos comentar as consequências da exigência de dupla garantia e da cobrança antecipada do aluguel no contrato de locação.
Inicialmente ressaltamos que o contrato de locação pode ser realizado com ou sem garantia. Nos contratos firmados sem garantia é autorizado ao locador cobrar antecipadamente o aluguel do inquilino, que terá a obrigação de primeiro pagar o aluguel, para só depois ingressar no imóvel, ou pagá-lo até o sexto dia útil do mês vincendo.
Havendo garantia, o valor do aluguel só pode ser exigido após o primeiro mês, ou seja, o inquilino primeiro fica no imóvel, para só depois pagar. Nesses casos, em que há garantia no contrato de locação, a cobrança antecipada do aluguel caracteriza um contravenção penal, que está prevista no artigo 42, III da lei 8.245/91.
O artigo 37 da lei 8.245/91 elenca as modalidades de garantia, a saber:
I – caução;
II – fiança;
III – seguro de fiança locatícia.
IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Portanto, o locador poderá optar por uma dessas garantias, porém, jamais poderá exigir mais de uma cumulativamente, o que é vedado pelo parágrafo único do referido artigo 37, sob pena de nulidade.
O que é mais interessante nessa questão é o fato de que, caso haja a cobrança de duas ou mais garantias, além da nulidade dessa clausula, também configura uma contravenção penal, como vem previsto no inciso II do artigo 43 da lei 8.245/91.
Assim, apesar de na prática as vezes encontrarmos contrato de locação com duas garantias ou cobrança antecipada do aluguel mesmo em contratos com garantia, alertamos que tais práticas são ilegais e configuram contravenção penal, que pode ser punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário.